Die pauschale Regel «Deine Wohnkosten dürfen ein Drittel deines Einkommens nicht übersteigen» sagt nichts über deine persönliche Situation aus. Dieser Rechner schon.
Der Tragbarkeitsrechner Immobilie Schweiz berücksichtigt genau diejenigen Faktoren, die deinen maximalen Kaufpreis für eine Immobilie massgeblich beeinflussen:
- Dein Bruttoeinkommen: Es bestimmt, wie viel Hypothek du dir laut Bank überhaupt leisten kannst
- Bestehende Verpflichtungen: Leasingraten, Kredite oder Alimente schmälern dein verfügbares Einkommen für die Tragbarkeit
- Deine Eigenmittel: mindestens 20 % des Kaufpreises sind nötig, davon mindestens 10 Prozentpunkte «hart» (also nicht durch Bezug oder Verpfändung aus der Pensionskasse)
- Die Tragbarkeits-Schwelle deiner Bank: 33 % sind der Standard, manche Banken akzeptieren bis zu 35 %
Trag dein Einkommen, deine Eigenmittel und deine bestehenden Verpflichtungen ein. Du siehst im Tragbarkeitsrechner Immobilie Schweiz sofort, wie viel du maximal als Kaufpreis finanzieren kannst oder ob ein konkretes Objekt für dich tragbar ist.
Was zeigt Dir der Tragbarkeitsrechner Immobilie Schweiz?
Der Tragbarkeitsrechner Immobilie Schweiz ermittelt drei Werte. Im Modus «Max. Kaufpreis» siehst du zuerst den maximalen Kaufpreis, den du dir gemäss den gängigen Bank-Faustregeln leisten kannst, sowie den limitierenden Faktor. Also: liegt die Grenze bei deinen Eigenmitteln oder bei deiner Tragbarkeit? Im Modus «Objekt prüfen» gibst du stattdessen einen konkreten Kaufpreis ein und siehst direkt, ob er für dich tragbar ist.
Zusätzlich zeigt dir der Tragbarkeitsrechner Immobilie Schweiz die übliche Finanzierungsstruktur (Eigenkapital, 1. und 2. Hypothek) sowie die geschätzten Kaufnebenkosten (Notariat, Grundbuch und Handänderungssteuer), die zusätzlich zu den Eigenmitteln anfallen und von der Bank nicht mitfinanziert werden. Setzt du einen Teil deiner Eigenmittel aus der Säule 3a ein, lohnt sich vorab ein Blick auf Säule 3a nachzahlen — Einzahlungslücken der letzten Jahre lassen sich unter Umständen noch schliessen und erhöhen so dein hartes Eigenkapital.
Belehnung und Tragbarkeit: die zwei Prüfungen der Bank
Jede Schweizer Bank prüft eine Immobilienfinanzierung anhand von zwei unabhängigen Kriterien. Beide müssen erfüllt sein.
Die Belehnung regelt, wie viel Fremdkapital die Bank überhaupt zur Verfügung stellt: maximal 80 % des Kaufpreises. Die restlichen mindestens 20 % musst du als Eigenmittel einbringen, wovon mindestens 10 Prozentpunkte «hart» sein müssen. Zum harten Eigenkapital gehören Mittel aus Ersparnissen, Wertschriften, der Säule 3a oder einem Erbvorbezug, nicht jedoch Mittel aus der Pensionskasse. Die 1. Hypothek (bis 67 % des Immobilienwerts) muss nicht amortisiert werden, die 2. Hypothek (67–80 %) hingegen schon, und zwar innerhalb von 15 Jahren oder bis spätestens zur Pensionierung.
Die Tragbarkeit prüft dagegen, ob dein laufendes Einkommen die Wohnkosten dauerhaft trägt. Die Bank rechnet dabei nicht mit dem effektiven Hypothekarzins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Das schafft eine Sicherheitsmarge für den Fall steigender Zinsen. Zusammen mit Amortisation und Nebenkosten dürfen die kalkulatorischen Wohnkosten in der Regel ein Drittel deines Bruttoeinkommens abzügliche fester Verpflichtungen nicht übersteigen.
Entscheidend ist: Dein maximaler Kaufpreis wird immer durch das strengere der beiden Kriterien bestimmt. Viele Eigenmittel nützen wenig, wenn das Einkommen die Tragbarkeit nicht hergibt. Und umgekehrt reicht ein hohes Einkommen nicht, wenn die Eigenmittel fehlen.
Was beeinflusst den maximal zahlbaren Kaufpreis deiner Immobilie am stärksten?
- Dein Bruttoeinkommen: Es bestimmt über die Tragbarkeitsrechnung direkt, wie hoch die kalkulatorischen Wohnkosten ausfallen dürfen. Bei einem Bruttoeinkommen von 100’000 Franken und einer Tragbarkeits-Schwelle von 33 % dürfen die kalkulatorischen Wohnkosten jährlich rund 33’000 Franken nicht übersteigen. Das entspricht bei den üblichen Bankannahmen (5 % kalkulatorischer Zins, 1 % Nebenkosten, Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre) einem Kaufpreis von rund 562’000 Franken, sofern genügend Eigenmittel vorhanden sind.
- Deine Eigenmittel: Ohne Bezug von Pensionskassengeld gilt eine einfache Faustregel: Dein möglicher Kaufpreis liegt beim 5-Fachen Deines harten Eigenkapitals (Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a, Erbvorbezug). Bei 100’000 Franken hartem Eigenkapital sind das 500’000 Franken. Bringst Du zusätzlich Pensionskassengeld ein, wirkt es wie ein Booster: Jeder eingesetzte PK-Franken erhöht die Grenze um weitere 5 Franken Kaufpreis — bis maximal zur Verdoppelung, sobald Du mindestens gleich viel PK-Geld wie hartes Eigenkapital einbringst. Bei 100’000 Franken hartem Eigenkapital und mindestens ebenso viel Pensionskassengeld sind das bis zu 1 Million Franken; mehr PK-Geld bringt darüber hinaus keinen weiteren Spielraum, weil dann die Tragbarkeit oder die 10 %-Hart-Minimum-Regel greift.
- Bestehende Verpflichtungen: Laufende Leasingraten, Kredite oder Alimente werden direkt von deinem verfügbaren Einkommen abgezogen, bevor die Bank die Tragbarkeit berechnet. Bereits 500 Franken monatliche Leasingrate (6’000 Franken pro Jahr) reduzieren den maximal tragbaren Kaufpreis um mehr als 100’000 Franken, weil dieser Betrag vollständig von der verfügbaren Wohnkosten-Grenze abgezogen wird.
- Die gewählte Tragbarkeits-Schwelle: 33 % ist bei den meisten Banken der Standard, einzelne Institute akzeptieren bis zu 35 %. Der Unterschied wirkt sich direkt proportional auf den maximalen Kaufpreis aus: Bei sonst gleichen Voraussetzungen bedeutet eine um 2 Prozentpunkte höhere Schwelle rund 6 % mehr maximalen Kaufpreis. Welche Schwelle im Einzelfall gilt, entscheidet die Bank. Der Rechner lässt dich deshalb zwischen 33, 34 und 35 % wählen.
Häufige Fragen zum Tragbarkeitsrechner Immobilie Schweiz
Meine Eigenmittel decken den Kaufpreis vollständig. Brauche ich eine Hypothek?
Dann bist du nicht auf eine Hypothek angewiesen und kannst grundsätzlich bar bezahlen. Die Tragbarkeitsrechnung der Bank ist nur relevant, wenn du tatsächlich einen Kredit aufnimmst. Kaufst du vollständig aus eigenen Mitteln, ist deine Kaufkraft nicht durch die Tragbarkeitsberechnung der Bank begrenzt, sondern nur durch dein vorhandenes Kapital. Der Tragbarkeitsrechner Immobilie Schweiz weist dich in diesem Fall automatisch darauf hin.
Sind Kaufnebenkosten im berechneten Kaufpreis enthalten?
Nein. Notariats-, Grundbuch- und Handänderungskosten betragen je nach Kanton rund 3–5 % des Kaufpreises. Sie sind nicht in die Tragbarkeitsberechnung eingerechnet, weil Banken diese Kosten nicht mitfinanzieren. Du brauchst sie zusätzlich zu den Eigenmitteln, die für den Immobilienkauf selbst nötig sind. Der Tragbarkeitsrechner Immobilie Schweiz weist dir eine Schätzung dazu separat aus.
Kann ich unbegrenzt Pensionskassengeld für die Finanzierung einsetzen?
Nein. Pensionskassengeld zählt zwar zu den Eigenmitteln, deckt aber ausschliesslich den «weichen» Teil des Eigenkapitals, also maximal 10 Prozentpunkte des Kaufpreises. Die übrigen (mindestens) 10 Prozentpunkte musst du zwingend aus hartem Eigenkapital aufbringen. Dazu zählen Ersparnisse, Erlöse aus Wertschriftenverkäufen, ein Bezug der Säule 3a oder ein Erbvorbezug.
Verändert der Wegfall des Eigenmietwerts ab 2029 die Tragbarkeitsregeln?
Nein, die Belehnungs- und Tragbarkeitsregeln der Banken (80 % maximale Belehnung, 33–35 % Tragbarkeits-Schwelle) sind keine steuerlichen, sondern bankinterne Regeln zur Absicherung gegen Kreditausfälle. Sie bleiben unabhängig vom Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung bestehen. Verändern wird sich, wie viel Fremdfinanzierung steuerlich noch attraktiv ist. Das ist jedoch eine strategische Frage der Finanzierungsplanung, nicht der Tragbarkeitsprüfung selbst.
Rechnen alle Banken bei der Tragbarkeitsberechnung mit denselben Werten?
Nein. Die im Tragbarkeitsrechner Immobilie Schweiz verwendeten Werte (5 % kalkulatorischer Zins, 1 % Nebenkosten, 33–35 % Tragbarkeits-Schwelle, 80 % maximale Belehnung) sind branchenübliche Faustregeln, an denen sich die meisten Schweizer Banken orientieren. Einzelne Institute weichen leicht ab, etwa bei der Nebenkostenpauschale oder der genauen Tragbarkeits-Schwelle. Der Rechner dient deshalb zur ersten Orientierung; die verbindliche Auskunft gibt immer deine Bank.
Disclaimer
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